«Страна» выяснила, как правильно оформлять права собственности на жилье по новым правилам, УНИАН
«Страна» выяснила, как правильно оформлять права собственности на жилье по новым правилам, УНИАН

Александра Соколенко 

Как посчитала компания SV Development, в феврале 2016 г. количество проданных столичных квартир выросло сразу в 1,7 раза: с 345 до 571 (303 на вторичном рынке и 268 в новостройках). Лучше киевский результат продаж смотрится и по сравнению с фералем-2015, когда покупки-продажи произошли лишь по 367 объектам недвижимости. 

Вот только оформление сделок в этом году происходило по новым правилам. «Страна» выясняла, как с начала 2016 г. изменились правила регистрации недвижимости, после вступления в силу постановления Кабмина «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений». 

С 1 января внести данные в Госреестр вещных прав о своей собственности (не только вторичной, но и новострое) можно у госрегистраторов и нотариусов, а вскоре можно будет и у аккредитованных субъектов. «Аккредитованный субъект — это компания, юрлицо публичного права, что-то похожее, на БТИ. Уже утверждены условия для их функционирования, но пока ни один из них еще не работает», — рассказал партнер юридической компании «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль. 

Стоимость самой процедуры прописана в законе. Запись обойдется от 174 грн, если согласны ждать пять дней, до почти 7 тыс.грн, если вам надо сделать ее срочно — за 2 часа. Нотариус, безусловно, может установить плату за свои услуги. «В Киеве три тысячи нотариусов, и вы наверняка найдете и такого, который берет, и такого, который ограничивается суммами, прописанными в законе. Кстати, согласно закону, 60% от этой суммы итак идет нотариусу», — отметил Кисиль. 

С 1 января подтверждением права собственности является исключительно запись в электронном Реестре. На руки вы получите выписку из реестра, распечатанную на листе А4.  Теоретически, говорят юристы, эта распечатка не имеет срока годности, ее должны принимать без вопросов все — от паспортного стола до банков, и всегда — хоть через десять лет. 

В реальности же все, увы, не так гладко. «Буквально на днях сделка оформлялась у нотариуса, потом новые владельцы жилья пошли к паспортистке. И та отказалась принимать распечатку-выписку из Реестра. Дескать, она двадцать лет работает, а эта бумажка для нее не документ. Пришлось нотариусу ей полчаса рассказывать о новеллах законодательства», — заметила юрист БТИ-Консалтинг Яна Лысенко. 

Кстати, некоторые нотариусы, чтобы успокоить клиентов и таких «паспортистов», начали выдавать им кроме выписки из Реестра еще и подтверждение сделки на своем бланке с печатью с голограммой. «Запись там делается произвольная, о том, что такой-то человек такого-то числа оформил право собственности у такого-то нотариуса. Юридической силы такая бумага не имеет, но психологически успокаивает многих», — рассказал юрист ЮК Constructive Lawyers Александр Босенко.

Кто платит 

Кто будет платить за проверку данных в Реестре при общении с банками или коммунальными службами — пока нет определенности. Владислав Кисиль уверен, что при оформлении, к примеру, договоров с предоставляющими услуги компаниями (тот же Киевгаз или Киевэнерго) или с банковскими учреждениями, запрашивать информацию в Реестре должны сами компании. 

«У нас доступ к интернету есть в любом селе и любой интересующийся может по вашей выписке проверить, действительно ли эта недвижимость в вашей собственности.  Кто сомневается — тот и проверяет», — считает Кисиль. 

Как это будет на практике — пока никто не знает. Самый вероятный вариант, предполагают эксперты, от вас будут требовать выписку на день подачи документов. Обойдется это 20 грн, если будете запрашивать данные сами (17 грн. доступ к сайту плюс 3 грн. банковской комиссии) или 34 грн., если заказывать будете в Центре админуслуг. Пока Реестр при запросах очень «подвисает», обрабатывая один запрос с десяток минут, но эксперты поясняют это отладкой системы и очень надеются, что в скором будущем он выдержит активный интерес. 

Как это работает 

Продавцу не придется регистрировать квартиру перед продажей. До 1 января 2016 года в случае, если данных о продаваемой квартире не было в Реестре вещных прав, нотариус вначале вносил туда эту информацию. Продавцу эта процедура обходилась от 2 тыс.грн. Сейчас законом признана преемственность всех форм регистрации. И даже если квартира была зарегистрирована только в «бумажном» БТИ, сделка купли-продажи проводится в одно действие. Нотариус оформляет переход права собственности и вносит в Реестр данные о квартире или доме уже с новым владельцем. 

Нотариусам предоставили право регистрировать первичную недвижимость. То есть дома, которые построили сами собственники или квартиры в новостроях. Это пока самый неотлаженный момент. 

«Список необходимых документов для регистрации прописан в законе, однако я советую подойти к нотариусу и уточнить его, потому что в зависимости от формы договора с застройщиком многое может отличаться», — говорит Яна Лысенко.  

В частности, для квартиры в высотке надо принести документ, подтверждающий ввод дома в эксплуатацию, техпаспорт, документ о присвоении адреса и договор с застройщиком. Если речь идет о регистрации собственного дома в селе, то необходимы документы на землю, техпаспорт и др. 

Процедура выглядит так: застройщик вносит записи о целом доме со всеми квартирами в Реестр, а покупатель-инвестор со своим договором и копиями документов от застройщика идет к нотариусу. Частные нотариусы пока неохотно берутся за регистрацию квартир в новостроях, особенно, когда к ним приходит не представитель застройщика с пакетом документов, а единичные покупатели. 

«Это новое дело, незнакомые для нотариуса документы, например, подтверждающие ввод в эксплуатацию. А люди, приходящие самостоятельно, довольно часто приносят не все необходимые документы. Если есть замечания к пакету документов, он возвращается клиенту. На исправление дается 30 дней», — отметила Лысенко. 

Кто платит за регистрацию квартиры в новострое, тоже решается в зависимости от договора, подписанного инвестором с застройщиком. «Фонд финансирования строительства, к примеру, почти всегда регистрирует квартиры сам, и покупатель получает на руки готовый пакет документов. А вот в случае оформления через облигации или договора имущественных прав чаще инвестора регистрируют свои квартиры самостоятельно», — отметил Александр Босенко. Кстати, согласно законодательству, регистрировать недвижимость должен именно тот, кто вступает в права собственности. 

Что будет 

Эксперты убеждены, что эти новации не последние. В частности, для защиты прав инвесторов при обсуждении законопроекта в прошлом году эксперты предлагали еще в начале строительства заносить в Реестр вещных прав все данные об объекте (с адресом, количеством квартир, их площадью и номерами). 

Аргумент, что именно этот механизм сможет значительно сократить махинации со стороны недобросовестных застройщиков, в частности сделать невозможным многократную продажу имущественных прав на одну и ту же квартиру, парламентариями услышан не был. 

«Очень жаль, но главное предложение профессиональной общественности, а именно об обязательной регистрации имущественных прав на этапе начала строительства, так и не вошло в окончательную редакцию закона. Парламентарии аргументировали отказ тем, что это технически невозможно, что народ не поймет, что людям надо дать время привыкнуть к безбумажной форме документов и т.д.», — рассказал консультант по юридическим вопросам компании UDP Сергей Перчак. 

Еще одна новация, которую ждут — спецмеханизм компенсации убытков, нанесенных сторонам, которые заключили договора, основываясь на ошибочной информации в Реестре прав на недвижимость. Разработать его от Минюста требует Кабмин в своем распоряжении от 16 декабря 2015 р. № 1406-р. 

За госрегистрацию права на недвижимое имущество уплачиваются такие сборы: 

В срок до 5 рабочих дней — 0,1 размера минимальной заработной платы (140 грн) +  0,025 минимальной зарплаты за предоставление информации в бумажной форме (34 грн);

 В срок до 2 рабочих дней — 1 мзп (1378 грн) + 34 грн; 

В течение 24 часов, кроме выходных и праздничных дней, с момента принятия заявления — 2 мзп (2756 грн + 34 грн); 

В течение 2 часов — 5 минимальных заработных плат (6890 грн) + 34 грн; 

Нотариусы устанавливают стоимость своих услуг на свое усмотрение. В среднем 2-4 тыс.грн. + вышеуказанный админсбор. 

Кроме сбора и услуг нотариуса оплачивается: 

Покупатель: госпошлину в 1% от оценочной стоимости (в случае вторичного рынка) или цены квартиры в новострое + 1% в Пенсионный фонд 

Продавец: налог с доходов физлиц в 5% от оценочной стоимости + 1,5% военного сбора с этой же суммы* 

*Довольно распространены случаи, когда все пошлины и налоги (1%+1%+5%+1,5% =  8,5%) оплачивают покупатель и продавец поровну. 

Подписывайся на рассылку новостей Страны в Facebook. Узнавай первым самые важные и интересные новости!