Вопрос с продажей земли в Украине, похоже, уже решен, prostoinvesticii.com
Вопрос с продажей земли в Украине, похоже, уже решен, prostoinvesticii.com

Открытие рынка земли в Украине становится все более реальным. Министерство агрополитики на днях заявило, что готово передать правительству свой законопроект об обороте сельскохозяйственных угодий уже к концу апреля. Этот документ пополнит довольно объемную папку уже пылящихся в парламенте законопроектов на тему рынка земли. Но шансы быть принятым у него самые высокие, заверили эксперты, с которыми пообщалась "Страна".

По сути, тянуть с земельным вопросом Украине уже трудно: разрешить продажу угодий власти пообещали в меморандуме с МВФ, и, выделяя нам очередной транш, Фонд особенно настаивал на этом условии. А если депутаты будут противиться, БПП подготовила запасной вариант: член этой фракции Алексей Мушак нашел нужное количество подписантов и подал представление в Конституционный суд с просьбой отменить земельный мораторий. И если до этого времени депутаты не пропишут правила, по которым будут продаваться угодья, ими начнут торговать, как любым другим товаром – по законам рынка.

Есть еще один вариант открытия рынка, который поддерживают отдельные группы в парламенте и премьер- министр Владимир Гройсман – разрешить продажу, но не больше 200 га в одни руки.

Сейчас вопрос лишь в том, что окажется более выгодным крупным украинским латифундистам, которые как могут тормозят открытие рынка земли, хотя по - сути, уже и так контролируют львиную долю всех украинских полей. 

На днях в Киеве проходила конференция Agri Invest Forum 2017. Там собралось около тысячи представителей украинского агробизнеса. Среди них был проведен опрос относительно купли-продажи земли. Результат - 72% против.

Почему наши сельхозпроизводители демонстрируют такую позицию и что дальше будет с рынком земли - разбиралась "Страна". 

Хитрая продажа

В последнем законопроекте от министерства агрополитики предлагается продавать не саму землю, а права на ее аренду. Чиновники полагают, что это "снимет социальное напряжение в обществе" и "устроит крупных игроков рынка в плане прогнозируемости".

Идею продавать, но не больше 200 га профильный министр Кутовой на недавней встрече с прессой раскритиковал, отметив, что она открывает возможности для построения очередных схем. Мол, те, кто захотят, все равно скупят, просто оформят эти угодья на десятки мелких предприятий.

"Это приведет к тому, что землю необходимо будет скупать на подставных лиц, что граничит с уголовной ответственностью. Кроме того, вырастет размер арендной платы, а также предполагается установление платы в местные бюджеты для развития территорий. Безусловно, это увеличит расходы агрохолдингов", - согласен и управляющий партнер адвокатского объединения Suprema Lex адвокат Виктор Мороз.

Но есть вопросы и к идее самого Кутового. По - сути, он предлагает консервацию существующей системы. Ведь и сейчас агрохолдинги точно так же берут в аренду селянские паи, и платят им за это паевые.

Виктор Мороз говорит, что, несмотря на действующий мораторий, агрохолдинги сконцентрировали сотни тысяч гектар сельскохозяйственных земель и продолжают наращивать свои земельные банки.

"Существует несколько схем, которые используются агробизнесом для получения прав на сельскохозяйственные земли. Наиболее распространенная - аренда паев у населения, эмфивтезис (передача права пользования сельскохозяйственным участком на долгосрочной основе - Прим.Ред.), передача земли в залог, приобретение корпоративных прав в фермерских хозяйствах", - считает Виктор Мороз.

И добавляет: схемы выгодны тем, что позволяют агрохолдингам собирать земли без каких-либо обязательств по уплате налога за землю и прочих платежей, и по относительно невысокой стоимости.

Формально продажа права аренды подразумевает проведение открытых конкурсов, на которых бы формировалась честная цена. Но проблема в том, что претендент на земли, как правило, один – ближайшее хозяйство. И у селян есть два выхода – согласится на его цену или обрабатывать землю самому. Арендовать отдельный лоскут земли в пару гектаров заезжие латифундисты из других регионов явно не будут.

Вершки и корешки

Такая ситуация обесценила угодья. В среднем украинские селяне получают за свои паи всего по одной тысяче гривен в год за гектар. В некоторых регионах сумма еще меньше, скажем, в Херсонской области – всего 760 гривен, в Запорожской – 720 гривен, а на Закарпатье – менее 600 гривен. Самые ценные полтавские и черкасские черноземы латифундисты оценили в 2,2 тысячи гривен за гектар. 

Руководитель Украинского аналитического центра Александр Охрименко считает, что с учетом средней рентабельности сельхозпроизводства в 30%, агрохолдинги вполне могли бы платить за среднестатистический гектар 10 тысяч гривен в год.

По данным Госстата, на начало 2017 г в Украине насчитывается 6,9 млн. владельцев паев, а общая площадь их угодий составляет 27,7 млн. га, что составляет 80% всех пахотных земель страны.

Не менее 75% угодий сдается в аренду. За этот земельный куш агрохолдинги платят около 21 миллиарда гривен (около $780 миллионов).

Но дешево продавать землю селяне не будут. Многочисленные опросы, которые проводили профильные ассоциации, пытаясь выяснить отношение фермеров к продаже земли показывают, что те склонны, скорее, переоценивать свое имущество, чем недооценивать его, справедливо полагая, что черноземы в условиях глобального мира – одна из самых надежных валют.

Если бы рынок земли открыли прямо сейчас, средняя стоимость гектара не опустилась бы ниже $3 тысяч. То есть, за те же 20,7 миллиона гектар, которые сейчас арендуются, агрохолдингам нужно было бы заплатить $62,1 миллиарда. Это не просто рекордная, но и заведомо неподъемная сумма для отечественных латифундистов.

Скажем, UkrLandFarming Олега Бахматюка, за свои более 670 тысяч га пришлось бы заплатить по этим расценкам $1,9 миллиарда, "Кернелу" Андрея Веревского за 400 тысяч га - $1,2 миллиарда,. Для сравнения: вся годовая выручка (именно выручка, а не прибыль) первого составляла в 2015 году, согласно данным компании "Делойт", 838 млн. евро, а второй - 1,9 млрд. евро (при этом прибыль "Кернела", по тем же данным, составила всего 80 млн. евро).

Кто скупит черноземы

Впрочем, заместитель главы Украинской аграрной партии Денис Марчук говорит, что не все так однозначно.

"В быстром открытии рынка земли заинтересован, прежде всего, спекулятивный капитал и коррумпированные чиновники, которые планируют заработать на ценовой разнице при купле-продаже. Что касается крупных агрохолдингов, то они готовятся к открытию рынка земли. Хотя и нельзя сказать однозначно, что им это выгодно. Учитывая, что земельные банки агрохолдингов составляют 100 тысяч га и более, даже при сегодняшней заниженной стоимости земли, цена ее покупки составит сотни миллионов долларов. Таких денег ни у одного агрохолдинга нет. Поэтому они будут вынуждены искать эти средства на фондовых биржах, что является долгосрочным процессом", - пояснил Марчук.

Эксперт не исключает, что некоторые бизнесмены, которые таки найдут деньги, кинутся скупать земли, пока они не начали расти в цене. В том, что это рано или поздно произойдет аналитики не сомневаются, не исключая, что уже через несколько лет гектар отечественных черноземов будет стоить $5-6 тысяч и больше.

Но их могут опередить иностранцы, для которых сотня миллионов долларов за плодородные почвы не является проблемой. Понятно, что запрет продавать земли иностранным гражданам будут легко обходить, регистрируя предприятия в Украине и на украинцев, либо покупая земли на уже существующие фермерские хозяйства.

Отечественные латифундисты это знают и понимают, что как только рынок земли откроется, отечественные черноземы переделят. И не факт, что те, кто сегодня возглавляет рейтинги по объему земельных банков, смогут удержать свои позиции. По прогнозам первого заместителя Минагрополитики Максима Мартынюка, после открытия рынка земельный банк крупных агрохолдингов может уменьшится на 20%. 

"Кто им сказал, что землю будут покупать по таким ценам?"

Впрочем, один из крупных бизнесменов, который занимается аграрным бизнесом, скептически оценивает перспективы развития рынка земли, даже если разрешат ее продажу.

"Главный, кто заинтересован в разрешении продажи земли - это бывшие и нынешние сельские жители, владельцы паев, - говорит предприниматель. - Большинство из них не намерены или не имеют возможности заниматься своим сельхозпроизводством и вынуждены просто за копейки сдавать землю в аренду и ехать на работу в город, либо вообще сидят без работы. Поэтому они находятся в предвкушении того, что как только разрешат продавать паи, они тут же и толкнут их по хорошей цене - за несколько тысяч долларов за гектар минимум. Но кто им сказал, что будут такие цены? Земля - это средство для зарабатывания денег. Их можно с земли получить двумя способами. Первый - заниматься сельхозпроизводством. Второе - сдавать в аренду. Цену аренды вы знаете. Она будет 100 лет отбивать покупку. Рентабельность же выращивания основных сельхозкультур позволит отбить вложения в течение 7-10 лет в лучшем случае при цене в 3-4 тысячи за гектар. Это космические сроки для инвестирования в Украину. Потому что никто не знает, что у нас будет года через два-три, не говоря уже о 10-летней перспективе. А еще нужно помнить о правовом и политическом беспределе. О том, что любую покупку в нашей стране можно оспорить, а любой актив могут отобрать вооруженные люди и коррумпированные правоохранители, о том, что власть может поменяться и вообще все повернуть вспять. Я уже не говорю о том, что никто никогда активы за свои собственные средства не покупает. Только за заемные. О процентах наших банках я промолчу. Выходить на западные банки или же размещать акции на фондовых биржах Европы, выпускать еврооблигации? На ближайшие годы этот путь для подавляющего большинства украинских компаний закрыт после серии дефолтов и реструктуризации ранее взятых кредитов. Поэтому те, кто сейчас работает на земле даже после разрешения на куплю-продажу не бросятся скупать землю, предпочитая и дальше ее арендовать. Либо будут скупать, но очень дешево - по несколько сот долларов за гектар. Ситуация может измениться только если в Украину зайдут крупные международные игроки, для которых земля - это не средство товарного производства, а стратегическая подушка безопасности. Например, Китай или же страны Персидского залива. Тогда все будет по-другому. Они могут, например, сказать - покупаем по 5000 долларов за гектар. И куча нашего народа бросится скупать землю - будут покупать по 3-4 тысячи за гектар, а потом перепродавать по 5000, а навар оставлять себе. Но это тоже очень сомнительная история, потому что большинство законопроектов предусматривает запрет на куплю-продажу земли иностранцам, а серьезные структуры иностранных государств не будут играться в подставные фирмы, предпочитая прозрачные отношения. То есть, подытоживая - украинские игроки большие деньги в землю не закопают. Массовую скупку земель могут запустить лишь иностранные деньги. Но они появятся, только если разрешить скупать землю нерезидентам официально. В таком случае под последующую перепродажу иностранцам начнется повальная скупка паев различными украинскими физическими и юридическими лицами. Но под то, чтобы заниматься сельхозпроизводством землю скупать никто из наших не будет. Предпочтут ее и дальше арендовать. Если же с новыми хозяевами о нормальных условиях договорится не получится - то многие просто уйдут с рынка и продадут бизнес. Вложить миллиарды долларов в землю, которые окупятся через 10 лет в лучшем случае - это не по нашим понятиям".

Напомним, что 27 апреля, Окружной суд Киева заблокировал референдум "Батькивщины" по мораторию на продажу земли.

Подписывайся на Страну в Twitter. Узнавай первым самые важные и интересные новости!